新甘肅·甘肅經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)記者 馬蘭玲

　　案例一：2018年，劉先生入住蘭州市七里河區(qū)某小區(qū)，因窗戶漏風(fēng)問題一直拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，欠費(fèi)金額累計(jì)1萬(wàn)余元。物業(yè)公司多次催收未果，于2026年3月將劉先生訴至七里河區(qū)人民法院龔家灣法庭，要求其足額繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)及違約金。

　　承辦法官受理案件后，深入小區(qū)實(shí)地查看劉先生家中窗戶漏風(fēng)情況，隨后分別與雙方溝通，傾聽訴求、梳理矛盾焦點(diǎn)。承辦法官耐心向劉先生釋法說(shuō)理，講明了窗戶漏風(fēng)等屬于房屋質(zhì)量問題，不屬于物業(yè)服務(wù)范疇，不能作為拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由。在劉先生表示理解后，法官又主動(dòng)與物業(yè)公司溝通，考慮到劉先生的實(shí)際困難，促成雙方達(dá)成分期付款的調(diào)解協(xié)議。

　　案例二：同年3月，龔家灣法庭干警下班后深入轄區(qū)居民小區(qū)，開展入戶走訪調(diào)解。在物業(yè)人員的陪同下，法官叩開了業(yè)主韓先生的家門�？粗�法官上門解決矛盾，韓先生驚訝之余放下了心結(jié)。他真誠(chéng)地向法官說(shuō)明了難處，“不是我不想交，實(shí)在是這兩年家里經(jīng)濟(jì)困難，一下子拿不出這么多錢。”這是一起因履行能力不足導(dǎo)致的欠費(fèi)糾紛，與法律認(rèn)知偏差不同，核心在于如何平衡債權(quán)實(shí)現(xiàn)與債務(wù)人基本生活保障。

　　法官?zèng)]有就案辦案，而是在確認(rèn)韓先生有繳費(fèi)意愿的基礎(chǔ)上，現(xiàn)場(chǎng)為雙方搭起溝通的橋梁：一方面向物業(yè)公司說(shuō)明韓先生的實(shí)際情況，爭(zhēng)取理解；另一方面引導(dǎo)雙方著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。經(jīng)過耐心協(xié)調(diào)，物業(yè)公司同意韓先生分期支付拖欠費(fèi)用。

　　兩起案件的圓滿化解，既維護(hù)了物業(yè)公司合法權(quán)益，也兼顧了業(yè)主實(shí)際困難，傳遞了司法溫情。針對(duì)此類高頻物業(yè)糾紛，記者專訪了七里河區(qū)法院龔家灣法庭庭長(zhǎng)海濤，解答群眾關(guān)心的熱點(diǎn)問題。

　　記者：在日常物業(yè)糾紛中，不少業(yè)主會(huì)因窗戶漏風(fēng)、墻體開裂等房屋質(zhì)量問題拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，這種做法是否可行？

　　海濤：這種做法是不可行的，也是業(yè)主們最易陷入的認(rèn)知誤區(qū)。首先要明確，窗戶漏風(fēng)、墻體開裂等房屋質(zhì)量問題，屬于房屋建設(shè)階段的遺留問題，責(zé)任主體是開發(fā)商，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張維修、整改或賠償?shù)认嚓P(guān)權(quán)益。而物業(yè)公司的核心職責(zé)是提供小區(qū)公共區(qū)域的保潔、安保、共用設(shè)施維護(hù)等服務(wù)，只要物業(yè)公司按物業(yè)服務(wù)合同履行了約定義務(wù)，業(yè)主就有義務(wù)按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)。同時(shí)，若物業(yè)公司此前承諾協(xié)助業(yè)主協(xié)調(diào)開發(fā)商處理房屋質(zhì)量問題，也應(yīng)積極履行承諾，助力業(yè)主化解難題。

　　記者：現(xiàn)實(shí)中，部分業(yè)主因家庭經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)力一次性繳納拖欠的物業(yè)費(fèi)，這種情況該如何妥善處理？物業(yè)公司能否采取停水、停電等方式催收費(fèi)用？

　　海濤：遇到此類情況，業(yè)主不應(yīng)逃避，應(yīng)主動(dòng)與物業(yè)公司溝通對(duì)接，坦誠(chéng)說(shuō)明家庭經(jīng)濟(jì)困難的實(shí)際情況，明確表達(dá)繳費(fèi)意愿，積極爭(zhēng)取與物業(yè)公司達(dá)成分期繳費(fèi)的協(xié)議。需要特別提醒的是，物業(yè)公司嚴(yán)禁以停水、停電、限制門禁使用等方式催收物業(yè)費(fèi)，這種行為不僅缺乏法律依據(jù)，還可能激化矛盾，物業(yè)公司應(yīng)通過協(xié)商、人民調(diào)解、訴訟等合法途徑維護(hù)自身權(quán)益。

　　記者：從兩起案例可以看出，法院在處理物業(yè)糾紛時(shí)，更傾向于采用調(diào)解方式，這種方式有哪些優(yōu)勢(shì)？對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司雙方有何借鑒意義？

　　海濤：物業(yè)糾紛的核心是業(yè)主與物業(yè)公司的長(zhǎng)期共處，調(diào)解相比判決，更具柔性優(yōu)勢(shì)，既能依法維護(hù)雙方合法權(quán)益，又能最大限度化解矛盾、減少對(duì)立，避免破壞業(yè)主與物業(yè)公司的長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系。對(duì)雙方而言，業(yè)主應(yīng)樹立理性維權(quán)意識(shí)，遇到問題主動(dòng)溝通，不盲目拒交物業(yè)費(fèi)；物業(yè)公司應(yīng)強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，主動(dòng)傾聽業(yè)主訴求，對(duì)確有困難的業(yè)主給予合理包容，共同營(yíng)造和諧有序的居住環(huán)境。

　　記者了解到，蘭州市七里河區(qū)人民法院始終堅(jiān)持“小案件連著大民生”的理念，將“如我在訴”工作要求融入每一起案件辦理中，主動(dòng)利用周末、晚間等群眾空閑時(shí)間，開展調(diào)解、入戶走訪等工作，把司法服務(wù)送到群眾家門口，讓群眾在每一起糾紛化解中都能感受到公平正義與司法溫情。